Η πρωτοβουλια της κυβερνησης για ρυθμιση του θεματος των αυθαιρετων μπορει να έχει πολλές διαφορετικές αναγνώσεις: κάποιοι θέλουν να τη δουν αποκλειστικα και μονο σαν εισπρακτικη κινηση. Είναι κι αυτό, αλλά όχι μόνο. Κάποιοι άλλοι τη βλέπουν σαν μια ευκαιρία για μαζικές νομιμοποιήσεις αυτών που – στην αληθινή ζωή – δεν μπορεί καμία κυβέρνηση να κατεδαφίσει. Κάποιοι, λιγότεροι, τη βλέπουν σαν μια ευκαιρία να αλλάξουν ριζικά τα δεδομένα στο θέμα της οικοδομής και της πολεοδομιας στη χώρα μας, ωστε να παμε την Ελλαδα σε μια νεα εποχή, χωρις αυθαιρετα.
Τοποθετώ τον εαυτό μου στην τελευταία κατηγορία, γιατί θεωρώ ότι πραγματικά αυτό είναι εφικτό αρκεί να γίνουν μια σειρά από βήματα, με επιμονη και χωρίς εκπτώσεις προς ομάδες πίεσης. Κυρίως όμως υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα μεινει η προσπάθεια στη μέση. Για αυτό το λόγο μαλιστα πιστεύω ότι η ρύθμιση θα πρέπει όχι μόνο να έχει τα χαρακτηριστικά που συζητούνται εδώ, αλλά επίσης να τύχει διακομματικής συμφωνίας ώστε να ισχύσει σε βάθος χρόνου, και να μην ανατραπεί από επόμενη κυβέρνηση. Οι παλινωδίες στα πολεοδομικά θέματα είναι ένας πολύ βασικός λόγος που φτάσαμε εδω που φτάσαμε σήμερα.
Ιστορικα, το θέμα των αυθαιρέτων συνδέεται με τη μαζική συρροή φτωχών κυρίως ανθρώπων στην Αθήνα και αλλά αστικά κέντρα στη μεταπολεμική περίοδο, και την ανάγκη τους για γρήγορη και φτηνή στέγη. Μαζί με την αντιπαροχή, που ξηλωσε καθε χαρακτηρα και αρχιτεκτονικο αποθεμα απο τις πόλεις μας, το δικαίωμα του Έλληνα στην αυθαιρεσία ήταν μια ακόμα δηλητηριασμένη κληρονομιά του μεσοπολέμου.
Αργότερα η μεγάλη πίεση εφυγε, εμεινε όμως το δικαιωμα. Ενισχυθηκε μαλιστα απο την χαοτικη οργανωση του κρατους στις πολεοδομιες και τη σχετικη νομοθεσια, που αντι να περιορισουν το φαινόμενο, δημιούργησαν μια γκρίζα αγορά υπεραξιών στην κατασκευή, και διαφθοράς στην δανειοδότηση. Η οικονομία εν τω μεταξύ, που στην Ελλαδα ειχε πάντα ως κεντρικό πυλώνα την οικοδομή, αύξανε τους δείκτες της. Όλοι κέρδιζαν!
Όλοι; Όχι ακριβώς. Λεφτα εβγαζαν ολοι, εκτος απο τα δαση και τους ελευθερους χώρους. Εκτός από το τοπίο της χώρας που γέμισε με κατασκευές-τούρτες, οικισμούς και κτίρια σε απίθανα σημεία, ρυπαίνοντας οπτικά οποιαδήποτε συνέχεια στο χώρο. Όλοι εκτός από το τα δημόσια ταμεία που πλήρωναν το κόστος της κατασκευής και συντήρησης δικτύων και υποδομών παντού και προς κάθε κατεύθυνση, για να εξυπηρετήσουμε, εκ των υστέρων, αυτές τις αυθαίρετες πολεοδομικές παρεμβασεις. Δρομοι, ηλεκτρικα καλώδια και στύλοι παντού, τηλεφωνα, αποχετευσεις που πρεπει να κατασκευαστουν και βοθροι που ρυπαινουν ολοκληρους υδροφορους οριζοντες, απορριματοφορα που χρειάζεται να κάνουν διαδρομές εκατοντάδων χιλιομέτρων και χωματερές, οικισμοί χωρίς πρόβλεψη για ένα πεζοδρόμιο. Και φυσικά πόλεις ολόκληρες που σε καταστασεις εκτακτης αναγκης δεν μπορουν να ανταποκριθουν σε τίποτε, αφού κανείς δεν ξέρει καν που υπάρχουν δρόμοι…
Όμως μην κοροιδευομαστε. Η αυθαιρεσία πια δε γίνεται ούτε από ανάγκη βιοπάλης ούτε από έλλειψη στέγης. Είναι ένα γκρίζο σύστημα παραγωγής υπεραξίας σε βάρος του κοινωνικού συνόλου. Μερικά παραπάνω τετραγωνικά, ένα πιο άνετο σπίτι, ένας ακόμα όροφος (να έχει και το άλλο παιδί το διαμέρισμα του), ένα εξοχικό (αξίζει αλήθεια να ψάξει κανείς σε ποιες άλλες χώρες της Ευρώπης θεωρείται προφανές να έχει κάθε οικογένεια και το εξοχικό της…), και βεβαια μεσα απο ολα αυτα η δημιουργια της οικογενειακής περιουσιας. Που ειτε θα κληρονομηθει, ειτε θα πουληθει καποια στιγμη και θα μεταφραστει σε χρήμα, στην πραγματικότητα όμως θα έχει κλαπεί από το κοινωνικό συνολο.
Μπορουμε να αλλάξουμε σελίδα; Φυσικά μπορούμε. Το ότι η αυθαιρεσία έχει γίνει κάτι σαν κεκτημένο δικαίωμα, δε σημαίνει ότι με κατάλληλες ρυθμίσεις και σοβαρή εφαρμογή δεν μπορεί να ξεριζωθεί. Αρκεί μαζί με μια σωστή ρύθμιση σήμερα να εξασφαλιστεί ότι δεν θα δοθεί το σύνθημα για μια νέα γενιά αυθαιρέτων.
Η προθεση της κυβέρνησης να προχωρήσει σε ρύθμιση δεν πρέπει να απαξιώνεται χωρίς συζήτηση: δεν μπορούμε να συνεχίσουμε να αρνούμαστε την πραγματικότητα. Ούτε είναι δυνατόν να κατεδαφιστούν εκατοντάδες χιλιάδες αυθαίρετα (σκεφτείτε τι απίθανη τηλεοπτική κάλυψη θα είχε κάτι τέτοιο αν συνέβαινε από διεθνή μέσα – σαν εμφύλιος πόλεμος), αλλά ούτε μπορούμε με πρόσχημα το συνταγμα και τη νομολογια να διατηρουμε επί δεκαετίες μια παρανομία που λειτουργεί σαν μήτρα αναπαραγωγής του ίδιου φαινόμενου.
Η έννοια του περιβαλλοντικού και πολεοδομικού ισοζυγίου που επιχειρει να απαντήσει σε αιτιασεις περί συνταγματικότητας μπορεί να έχει νόημα εφόσον υλοποιηθεί αυστηρά, σε ορισμένη γεωγραφική εμβέλεια, ώστε να μη μπορεί κάποιος να μεταφέρει (εξαγοράζοντας) συντελεστή μεταξύ πολεοδομικά άσχετων περιοχών. Για το λόγο αυτό μάλιστα, χρειάζεται να εξεταστεί σε βάθος, και ίσως θα πρέπει να υπάρξουν εξαιρέσεις στην οριζόντια ρύθμιση για εφαρμογή σε επίπεδο καλλικρατικού δήμου. Είναι επίσης πολύ σημαντικό η εφαρμογή της αρχής να μην οδηγήσει σε ένα ιδιότυπο «πληθωρισμό» συντελεστή δόμησης, όπου οι εξαγοραζομενοι συντελεστές υπάρχουν προσθετικά δίπλα σε υπάρχοντες. Κατά συνέπεια και η εγκατάλειψη της ιδέας περί «αϋλων» συντελεστών που κάποια στιγμή ακούστηκε είναι απαραίτητη.
Κάποιες βασικές προϋποθέσεις φαίνεται να καλύπτονται:
- Κάποια αυθαίρετα χρειάζεται οπωσδήποτε να κατεδαφιστουν. Κτιρια που βρισκονται σε ευαίσθητες περιοχές, ή που είναι επικίνδυνα για τους ιδίους τους χρήστες τους (σε ρέματα κλπ), ή σαφώς αλλοιώνουν το τοπίο και το πολιτιστικό απόθεμα της χώρας, θα πρέπει να απομακρυνθούν αμεσα.
- Το κλειδί της επιτυχίας εδώ είναι ότι η ρύθμιση να βγάζει αποτελεσματικά από τη μέση τα εμπόδια που κάνουν εδώ και χρόνια «μη εκτελεστές» στην πράξη τις όποιες αποφάσεις για κατεδάφιση. Ίσως μάλιστα θα πρέπει να υπάρξει και πρόβλεψη για καταλογισμό ποινικών ευθυνών σε εκείνους που έχουν αρμοδιότητα και δεν εκτελούν απόφαση κατεδάφισης.
- Οι αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία και τη διαδικασία δανειοδότησης εξαιρετικά σημαντικές. Η αρχή ότι άλλος αδειοδοτεί και άλλος ελέγχει, καθώς και η ευθύνη μηχανικού (αλλά και ιδιοκτητών προσθέτω), είναι απαραίτητα συστατικά.
- Δασικοι χαρτες, πολεοδομικα και χωροταξικα σχεδια, αλλα και ουσιαστικος σχεδιασμος για το που και πως θελουμε να αναπτυχθουν οι πόλεις και οι οικισμοι, και μαζι με αυτες τα δικτυα υποδομων, ειναι η απαραιτητη βαση, ωστε να υπαρχει πολεοδομικη διεξοδος. Αν απλα απαγορευουμε χωρις να δινουμε εναλλακτικη, η μονη διεξοδος θα ειναι η αυθαιρεσια. Έχει ιδιαίτερη σημασία η απαίτηση για αυτό το σχεδιασμό να μην ισχύσει μόνο για τις μεγάλες πόλεις, αλλά να είναι υποχρέωση κάθε καλλικρατικού δήμου, με ορισμένο χρονοδιάγραμμα.
- Σε οικισμούς και μεμονωμένες περιπτώσεις που ρυθμιστούν, η ανάπτυξη δικτύων εξυπηρέτησης (δρόμοι, ηλεκτρική σύνδεση, κλπ) να γίνει με επιβάρυνση των ιδιοκτητών, και όχι με κόστος σε δημόσιο και ΔΕΚΟ.
Ακόμα όμως κι αν γινουν ολα αυτα, πως θα εξασφαλίσουμε ότι αφού υπάρξει η τακτοποίηση των υπαρχόντων, δεν θα ξεκινήσει πολύ απλά η παραγωγή της νέας γενιάς αυθαιρετων; Πως θα καταφερουμε ετουτη η ρυθμιση να μην έχει την κατάληξη των προηγούμενων;
Δυο είναι οι λυσεις, και χρειάζονται και οι δυο:
– Πρώτον, να μην μείνει κανένα μέτρο στη μέση. Γι’ αυτό στην αρχή αναφέρθηκα σε διακομματική δέσμευση για διαχρονική εφαρμογη, αν πράγματι θέλουμε να διακοπεί το φαινόμενο, αν θέλουμε να μην κοροϊδευόμαστε.
– Δεύτερο και σημαντικότερο, χρειάζονται μέτρα που πάνε πέρα από το ρυθμιστικό πλαίσιο και την αστυνόμευση:
Έχω ακούσει και διαβάσει δηλώσεις για ένα αυστηρό πλαίσιο ελέγχου και καταστολής. Η εμπειρία λέει ότι οι μηχανισμοί αυτοί είναι απαραίτητοι, αλλά είναι τρωτοί από παραθυράκια, πολιτικούς και κοινωνικούς εκβιασμούς, ατέλειες του μηχανισμού εφαρμογης. Δεν γνωρίζω αν η Ελλάδα είναι σε θέση να τα αλλάξει όλα αυτά φτιάχνοντας ένα στεγανό σύστημα.
Οι ιδέες που προτείνω εδώ για ένα ασφαλές σύστημα απέναντι στην αναπαραγωγή του φαινομένου βασίζονται πολύ περισσότερο: 1) στη δημοσιοποίηση της νομιμότητας ή όχι του κτιριου – ωστε οι πολίτες να μπορουν να συμμετεχουν στον ελεγκτικό μηχανισμό, και 2) στην αποτίμηση της υπεραξίας του αυθαιρέτου, γιατί αυτό έχει σημασία και μπορεί να αγγίξει τον ιδιοκτήτη.
Οι ιδέες αυτές μπορούν και πρέπει να εφαρμοστούν συμπληρωματικά με τους μηχανισμούς ελέγχου.
Με απλά λόγια:
- Η αδεια ανεγερσης κάθε κτιρίου που εγκρίνεται, μπορεί να αναρτάται σε ένα δημόσιο ιστότοπο/website, όπου ο καθε πολίτης να ειναι σε θέση να παρακολουθήσει (με βάση τον αριθμό της άδειας οικοδομής, σε κάθε φάση των εργασιών – πριν πέσουν μπετά π.χ.) αν το κτίριο που αναγείρεται στη γειτονιά του είναι νόμιμο η όχι, και να ζητήσει την παρέμβαση των ελεγκτικών αρχών, ακόμα και ανώνυμα. Εννοείται ότι αναφέρομαι στη δημοσιοποίηση βασικών στοιχείων της οικοδομής, όπως περίγραμμα κτιριου, οροφοι, υψη, σκαρίφημα κάλυψης – και όχι στη δημοσιοποίηση λεπτομερειών για το σπίτι κάθε οικογένειας και προσωπικών δεδομένων.
- Με βάση την αναρτημένη άδεια, τη στιγμή που ξεκινάει διαδικασία μεταβίβασης ενός κτιρίου (πώληση, γονική παροχή, κληρονομιά κλπ) να γίνεται συγκριτικός έλεγχος άδειας και πραγματικής κατάστασης. Με βάση ένα τέτοιο πιστοποιητικό πολεοδομικής επάρκειας (που πρέπει να είναι το βασικό έγγραφο για κάθε μεταβίβαση) να ελέγχεται αν έχει δημιουργηθεί υπεραξία από παράνομη κατασκευή.
- Σε περίπτωση που ολόκληρο η μέρος του κτιρίου δεν καλύπτεται απο αδεια (και δεν εχει τακτοποιηθει με τη ρύθμιση που τωρα ετοιμαζεται) το 60-70% της αντικειμενικης αξίας αυτού του αυθαιρέτου μέρους του κτιρίου πρέπει να περιέρχεται στο κράτος ως εισφορα μεταβιβασης, επιστρέφοντας ετσι την υπεραξία που δημιουργηθηκε στην κοινωνια. Αυτή η εισφορά να επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση του ακινήτου όσο διατηρείται η αυθαιρεσία, και να παύει να επιβάλλεται μόνο αν ο ιδιοκτήτης με δικά του έξοδα την αποκαταστήσει, πριν τη μεταβίβαση.
Το προτεινόμενο μέτρο είναι απόλυτο. Είναι όμως ο μόνος τρόπος να μην ξεκινήσει η νέα γενιά αυθαιρέτων στην Ελλάδα. Ο αντίλογος που λέει ότι έτσι κι αλλιώς δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση και ηλεκτροδότηση των αυθαίρετων κτιρίων έχει ακυρωθεί στην πράξη: η προσδοκία ότι κάποια στιγμή αργότερα θα υπάρξει και πάλι ρύθμιση είναι αρκετή για να οδηγήσει σε νέες αυθαίρετες κατασκευές. Δεν συμβαίνει όμως το ίδιο αν ακυρώνεται η δημιουργούμενη υπεραξία, καθώς έτσι αφαιρείται το βασικό κίνητρο. Επιπρόσθετα, μια τέτοια ρύθμιση επιστρέφει την αξία που παράνομα δημιουργήθηκε στο κοινωνικό σύνολο, όντας με αυτό τον τρόπο κοινωνικά δίκαιη, και όχι απλά εργαλείο τιμωρίας και καταστολής. Έχει μεγάλη σημασία η εφαρμογή του να μην απονευρωθεί, διατηρώντας την απόλυτη συνδεση με την μεταβίβαση του κτιρίου, και την καταβολή του μεγαλύτερου μέρους της αντικειμενικής αξίας στο δημόσιο.
Με τη εφαρμογή αυτής της προσέγγισης ο ιδιοκτήτης ενός αυθαιρέτου που δεν θα προβεί στη σχεδιαζόμενη ρυθμιση, έχει μόνο δυο επιλογές:
- είτε να επιστρέφει εσαεί την αυθαίρετα δημιουργημένη υπεραξία στην κοινωνία,
- είτε να την αποκαταστήσει, και μάλιστα αναλαμβάνοντας το κόστος αποκατάστασης ή κατεδάφισης,
Φυσικά το σημαντικότερο είναι ότι λειτουργεί σαν ένα πολύ ισχυρό αντικίνητρο σε κάποιον που ξεκινά μια κατασκευή να μην κάνει καμία αυθαιρεσία, αφού δεν τον ωφελεί πλέον σε τίποτε.
Η κυβέρνηση αναλαμβάνει μια ιδιαίτερα σημαντική πρωτοβουλία που μπορει πραγματικά να αλλάξει αυτό το τοπίο (ουσιαστικα και μεταφορικά) αρκεί να φτάσει μέχρι το τέλος της διαδρομής, αποδεικνύοντας σε αμφισβητίες και κατ’επαγγελμα Κασσάνδρες οτι δεν βλέπει μόνο την ανάγκη συλλογής πόρων, τις οποίες δεν μπορεί να αγνοήσει – και καλά κανει – αλλα παράλληλα προωθει τις αλλαγές που ο τόπος χρειάζεται.
Τα κόμματα της αντιπολίτευσης, θα κληθούν από την πλευρά τους να μετρηθούν με μια πραγματικότητα που θα τους βάλει απέναντι στην ειλικρίνεια των προθέσεων τους: θα υποστηρίξουν με προτάσεις μια τομή που βάζει τέλος στην αυθαίρετη δόμηση στην Ελλάδα, ή θα προτιμησουν τη ρητορεία και το ψάρεμα στα θολά νερά;
Έτσι κι αλλιώς, δίνεται η ευκαιρία για μια σημαντική αλλαγή. Ας μην την αναλώσουμε σε αποκόμιση πρόσκαιρου οφέλους, η ευκαιρία για λίγη ακόμα πολιτική κόντρα στα κανάλια σε βάρος της χώρας.
